Fiscalité Gestion

Focus sur le loueur en meublé

L’activité de loueur en meublé, souvent mise en place par les particuliers afin de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais, n’est pas sans piège. PASS Conseils vous donne les clés de ce statut juridique et fiscal avantageux.

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Photo d'une maquette de maison, d'un plan de maison et des clés de cette maison pour illustrer la location meublée, sujet de cet article.

L’immobilier tient une place de choix parmi les investissements des particuliers français, la location meublée est une des solutions fréquemment choisies pour se constituer un patrimoine immobilier tangible couplé à la génération de revenus réguliers.

 

Comment fonctionne l’activité de loueur en meublé ?

 

Une location est dite meublée lorsqu’un bailleur (loueur) met à la disposition de son locataire un local d’habitation garni de meubles indispensables à une occupation normale par celui-ci sans assurer de manière prépondérante de services de nature hôtelière (service du petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, par exemple).

Le locataire verse mensuellement un loyer qui dans un premier temps sert à financer l’acquisition du bien immobilier et les frais associés. Une fois l’emprunt remboursé et les frais payés, le loyer perçu sert de complément de revenu passif qui servira à préparer votre retraite, financer vos projets ou encore investir dans d’autres placements. 

 

Quelles conditions doit remplir le loueur en meublé ? 

 

Le local d’habitation doit comprendre a minima une pièce d’une surface de 9 m² et être équipé de façon à ce que le locataire puisse l’habiter dès son arrivée.

La liste exhaustive des équipements et meubles est fixée par décret

 

Quand le loueur est-il non professionnel ? 

 

Le loueur en meublé doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
  • et, ses recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

A contrario, si l’une ou l’autre des conditions n’est pas remplie, le bailleur relève du régime de la location meublée professionnelle.

 

Le conseil de PASS CONSEILS 

Pensez à vérifier annuellement le respect des conditions pour vous assurer de ne pas basculer sous le statut de loueur meublé professionnel. 

 

Quelle fiscalité pour le loueur en meublé non professionnel ? 

 

Les loyers tirés d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur en meublé non professionnel :

  • est automatiquement soumis au régime fiscal micro-BIC, dans ce cas la moitié des recettes est imposée à l’impôt sur le revenu ;
  • peut opter pour le régime fiscal réel, ce qui lui permet de déduire ses charges pour leur montant réel et d’amortir, sous conditions, l’immeuble et le mobilier mis à disposition. 

Toutefois, à l’inverse du loueur meublé professionnel, les déficits ne sont imputables que sur vos revenus non-professionnels, issus de vos locations meublées, et sur une période de 10 ans.

En cas d’option pour le régime réel d’imposition, nous vous invitons à faire appel à un expert-comptable qui pourra faire application des règles d’amortissement des meubles et logement sans que vous preniez le risque d’un redressement fiscal. 

Si à l’occasion de la revente du bien, il est constaté une plus-value, vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers. En pratique, cette dernière est exonérée :

  • d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du logement meublé ;
  • de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. 

 

A noter

En cas de location dans une résidence neuve de service, et sous conditions, il est possible pour le loueur en meublé de récupérer la TVA.  

 

Comment déclarer le début d’activité de la location meublée ? 

 

Que l’activité soit exercée à titre professionnelle ou non professionnelle, le loueur doit déclarer le début de son activité via le cerfa P0i qui doit être déposé auprès du Greffe du Tribunal de commerce dans les deux semaines suivants le début d’activité. Le dépôt du cerfa P0i vous permettra également d’opter pour le régime réel des BIC. 

Une fois la demande validée, le loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) se verra attribuer un numéro de SIRET, ce numéro vous sera demandé pour procéder à la déclaration de vos revenus tirés de la location. 

 

Bon à savoir : 

La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement du local, à la date de cet achèvement.

 

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